عقاري ستة

تطرَّقنا في المقالات السابقة إلى بعض الأمور العقارية ذات العلاقة بالمواطن. وحتى لا يفقد الموضوع حكمته ويضيع في متاهات هذا القطاع الذي سنرجع إليه مرات ومرات، كاتبين وناصحين ومدونين لتاريخ كاد يضيع وينسى، فإننا ندرج أدناه بعض النصائح والتحذيرات التي قد تكون غائبة عن العين.

أولاً: كل مستثمر في العقار الاستثماري ومقترض من البنك عليه أن يحسب مدخول عقاره السنوي مع خصم %15 للمصاريف والشاغر ومخصص ارتفاع الفائدة، والمتبقي يخصم منه الفوائد السنوية المتعلقة بالبنك المقرض، ومن ثم ضرب المتبقي في 10 (لعدد السنوات) والناتج يقسم على قيمة القرض. فإن كان الناتج 1 فما أعلى فوضعك متعادل. أما إذا كان الناتج كسراً فعندك مشكلة عليك معالجتها فوراً إما بتخفيض قيمة الدين من مصادر أخرى وإما التفاوض مع المؤسسة وربط قرضك بأطول فترة زمنية ممكنة، حتى ولو نتج عن ذلك زيادة الفائدة التمويلية، لأن من الخطأ بمكان تمويل مشاريع طويلة الأجل بتمويل قصير الأجل، ولو كان أرخص بالتمويل.

فمن حق المؤسسة المطالبة بالسداد في حال استحقاق تجديد القرض، وعادة هذا ما يحدث في الأزمات أو في حال شح السيولة. يعني البنك الممول، وكما يقال راح يقص فيك الحبل ويقطك على صخر، وهذا ما حدث بكل جلاء في أزمة 2008، حيث قامت بعض البنوك بإلغاء حدود التسهيلات غير المسحوبة من العملاء، بغض النظر عن مدى احتياجهم المستقبلي.

وهذا أكثر ما يضر مطوري العقار والذين يستخدمون حدود تسهيلاتهم بموجب جدول زمني يتطلبه إنشاء العقار. وأسوأ وضع ممكن عقار قيد الإنشاء فهو ليس بالمدر بحيث يمكن الاستفادة من ريعه وليس بأرض يسهل تسييلها ، عدا التبعات المالية المتعلقة بحقوق المقاول. 

ثانياً: على جميع متداولي العقار الاستثماري الحيطة والحذر من مخالفة قانون البناء وعدم الانصياع لمقولة الأمر الواقع، وأن الكل مخالفون. وكذلك الحذر من شهادات الأوصاف الصادرة قبل التأكد من البلدية مع التذكير أن المخالفة تقع على عاتق مالك العمارة. وغرامة المتر المخالف 10 آلاف دينار كويتي، يعني الملحق المخالف بمساحة 100 متر الغرامة القانونية عليه بقيمة مليون دينار، والقانون الجديد أشد قسوة من سابقه. ولا يمكن إخلاء الأجزاء المخالفة قانوناً، لأن قانون الإيجار لا يغطي هذا الجانب.

ثالثاً: العقار الاستثماري على علاقة عكسية مع نسبة الفوائد، فكلما زادت الفوائد البنكية انخفض سعر العقار، ما لم ترافقه زيادة بالقيمة الإيجارية، وهذا ليس بوضع الكويت، حيث وصلت الإيجارات إلى نسب غير مسبوقة ترهق كاهل المواطن والمقيم.

وفي فترة قصيرة سنشهد بداية لرفع الفائدة الأميركية تنذر بجولة اقتصادية جديدة ضحيتها الذهب والنفط، ولاحقاً العقار.

ونختم الحكمة في المقال المقبل.

عدنان عبدالله العثمان

المصدر: جريدة القبس ٨ ديسمبر ٢٠١٥ (الرابط الالكتروني) 

عقاري ستة Pdf