أجرت جريدة القبس في عددها ليوم الإثنين الموافق لتاريخ 25 / 4 / 2011 لقاءً خاصاً مع رئيس مجلس إدارة شركة العثمان العقارية المهندس عدنان عبدالله العثمان تحدث فيه عن المحفظة العقارية و رؤيته لسوق العقار الاستثماري في الكويت . و نورد هنا لزوارنا الكرام نص اللقاء .

 

 قال رئيس مجلس ادارة شركة العثمان العقارية عدنان عبدالله العثمان إن المحفظة العقارية التي تم الاعلان عنها خرجت الى السوق فجأة مثلما ينمو نبات المشروم، من دون مطالبات بها او استشارة اهل العقار وخبرائه، مؤكدا ان السوق العقاري المحلي قوي ونشط ولا يحتاج الى ادوات حكومية لتنشيطه، انما تكمن مشكلته في خدمة الديون والرهونات الملقاة على عاتق ملاك العقارات التجارية، لا سيما الابراج داخل العاصمة، أما ان تقوم الحكومة بشراء العقارات فهذا ليس حلا لما يعانيه السوق، مشيرا الى انه اذا كان قصد المحفظة المليارية دعم قطاع العقار التجاري فكان يجب الاتجاه للاشغال لا الشراء.
وأكد العثمان في مقابلة مع القبس ان اكبر دليل على قوة السوق العقاري المحلي ان هناك طلبا شديدا الآن تشهده العقارات الاستثمارية في مقابل محدودية العرض، وارتفاع الاسعار، وكذلك في ما يخص قطاع العقار السكني الذي يعاني من ازمة ندرة المعروض وبلوغ الاسعار معدلات خيالية. إذاً السوق قوي، لكن مشكلة العقارالتجاري هي مشكلة اشغال، فهناك عدد كبير من الابراج الجديدة تتدنى فيه نسب الاشغالالى ما بين 30 و40 في المائة، وهذه المشكلة لا تحل بانشاء محفظة لشراء العقارات وبيعها، ولكن هناك حاجة للبحث عن امكانية اشغال تلك الابراج، لانه في حالة اشغالها يستطيع الملاك سداد وخدمة ديونهم، لان مشكلته ان الاشغال متدن، كما ستتحول القوة الشرائية المتجهة الآن الى شراء العقارات الاستثمارية الى التوازن ما بين شراء التجاري والاستثماري، وتختفي مشكلة السوق، لا سيما في ظل الظروف السياسية والاقتصادية الخارجية، حيث اصبح السوق المحلي هو الاكثر أماناً لمختلف الاستثمارات.
واشار الى انه كان يفترض ع‍لى الجهات التي قامت بدراسة اوضاع السوق العقاري وبحثها ان توجه المؤسسات الحكومية واجهزة الدولة المختلفة الى استغلال المعروض من الابراج، كبديل لتنفيذ مبان حكومية ضخمة تكلف ميزانية الدولة مئات الملايين من الدنانير، وذلك على غرار ما يحدث في دول اوروبية كثيرة، مشيدا في الوقت ذاته بفكرة هيئة الاستثمار واتجاهها نحو دعم الاقتصاد، وانه يعتبر مشروعا جيدا ولكن كان يفترض ان توجه تلك الجهود الى محفظة للرهن العقاري.
وقال انه على الرغم من اختبارات الضغط الذي قام بها بنك الكويت المركزي بالاضافة الى المخصصات التي تم اخذها كضمانات اضافية على القروض، بات لابد من تسييل بعض الاصول واخراجها من محفظة البنوك، خاصة وانه مع تدني نسب الاشغال في تلك الابراج بشكل ملحوظ وتراجع قيم الايجارات نتج عن ذلك تراجع في القيم السوقية للعقارات، وهو الأمر الذي يؤكد اننا في صدد جولة جديدة من أخذ مخصصات اضافية للمجمعات والأبراج التجارية المرهونة لدى البنوك، مشيرا الى ان الفترة المقبلة وفي حال استمرار الوضع الحالي لنسب الاشغال ستضطر بعض الابراج الى التأجيربسعر 4 دنانير للمتر المربع.
وبين العثمان ان العقارات التجارية خارج العاصمة لا تزال قوية وتحافظ على نسب عالية جدا من الاشغال، لا سيما في حولي والسالمية والفروانية والفحيحيل،اما الازمة التي تعاني منها العقارات التجارية داخل العاصمة فانما نتجت عن تأخرحلم تحول الكويت الى مركز مالي وتجاري واقتصادي، مؤكدا ان تلك الابراج احيت العاصمة وباتت تشكل مظهرا متألقا يشرف البلاد.
وتطرق العثمان الى مدى استفادة البنوك من المحفظة المليارية التي تم الاعلان عنها، مؤكدا انها جاءت كطوق النجاة لكل البنوك المحلية، ولكن كان يفترض على بيت التمويل كونه احد المستفيدين من تلك المحفظة ان يكون دوره اكثر حيادية،وان يتم اسناد تلك المحفظة الى شركة عقارية او لجنة تضم عددا من خبراء العقار،وتحييد جميع البنوك عن آلية البيع والشراء، بما يحقق العدالة والشفافية وتقديم الدعم الحقيقي للسوق.
وتساءل العثمان عن عمولات الدلالة للصفقات التي ستتم، وهل سيكون هناك عدالة في الطرح لصالح جميع السماسرة لعرض ما لديهم من عقارات معروضة للبيع، وما دور السماسرة في تلك الصفقات، وفي حال ما كانت العقارات مرهونة لدى البنوك، وخصوصا بيت التمويل فلمن ستدفع عمولة السمسرة؟
وأكد العثمان انه من اجل انجاح تلك المبادرة وغيرها من المبادرات لابد من التركيز على معايير العدالة والشفافية، خاصة وان اي دعم للاقتصاد معرض للتعثر في حال انعدام العدالة والشفافية، وسوء الادارة، لا سيما ان مثل هذا الدعم المادي للسوق يأتي على جرعات فإذا تعثرت الجرعة الأولى واصابها الشبهات ستتعثر باقي الدفعات لا محال.
السوق يشهد الآن زيادة للثقة في العقارات الاستثمارية
 
تطرق عدنان العثمان الى أسباب ارتفاع نشاط العقارات الاستثمارية خلال الفترة الحالية التي يعود أبرزها الى تراجع الفوائد المصرفية والتي لم تترك مجالا لأصحاب السيولة الا شراء العقارات، فنرى كذلك أن الشركات التي خرجت من الأزمة ونجحت في بيع أصولها واستثماراتها الخارجية وبات لديها سيولة لا تجد سبيلا لتوظيف هذه السيولة الا في العقارات الاستثمارية التي تحقق عوائد صافية ما بين 7 و8 في المائة وهو يعتبر عائدا جيدا مع نسب مخاطر متدنية.
وأشار العثمان الى أن هناك عوامل أخرى ساهمت في زيادة ثقة المستثمرين بقطاع العقارات الاستثمارية وهي عمليات تنفيذ مشاريع خطة التنمية من مستشفيات ومدن سكنية جديدة ومصاف ومحطات للكهرباء، والتي تحتاج جميعها الى أياد عاملة وافدةوالتي بدورها تحتاج للسكن في العقارات الاستثمارية وهو الأمر الذي زاد من الطلب على اشغال الوحدات الاستثمارية (الشقق).
زيادة نسب البناء في «الاستثماري» تنهي 90%من المخالفات
 
وأكد العثمان في مقابلة مع القبس ان اكبر دليل على قوة السوق العقاري المحلي ان هناك طلبا شديدا الآن تشهده العقارات الاستثمارية في مقابل محدودية العرض، وارتفاع الاسعار، وكذلك في ما يخص قطاع العقار السكني الذي يعاني من ازمة ندرة المعروض وبلوغ الاسعار معدلات خيالية. إذاً السوق قوي، لكن مشكلة العقارالتجاري هي مشكلة اشغال، فهناك عدد كبير من الابراج الجديدة تتدنى فيه نسب الاشغالالى ما بين 30 و40 في المائة، وهذه المشكلة لا تحل بانشاء محفظة لشراء العقارات وبيعها، ولكن هناك حاجة للبحث عن امكانية اشغال تلك الابراج، لانه في حالة اشغالها يستطيع الملاك سداد وخدمة ديونهم، لان مشكلته ان الاشغال متدن، كما ستتحول القوة الشرائية المتجهة الآن الى شراء العقارات الاستثمارية الى التوازن ما بين شراء التجاري والاستثماري، وتختفي مشكلة السوق، لا سيما في ظل الظروف السياسية والاقتصادية الخارجية، حيث اصبح السوق المحلي هو الاكثر أماناً لمختلف الاستثمارات.
واشار الى انه كان يفترض ع‍لى الجهات التي قامت بدراسة اوضاع السوق العقاري وبحثها ان توجه المؤسسات الحكومية واجهزة الدولة المختلفة الى استغلال المعروض من الابراج، كبديل لتنفيذ مبان حكومية ضخمة تكلف ميزانية الدولة مئات الملايين من الدنانير، وذلك على غرار ما يحدث في دول اوروبية كثيرة، مشيدا في الوقت ذاته بفكرة هيئة الاستثمار واتجاهها نحو دعم الاقتصاد، وانه يعتبر مشروعا جيدا ولكن كان يفترض ان توجه تلك الجهود الى محفظة للرهن العقاري.
وقال انه على الرغم من اختبارات الضغط الذي قام بها بنك الكويت المركزي بالاضافة الى المخصصات التي تم اخذها كضمانات اضافية على القروض، بات لابد من تسييل بعض الاصول واخراجها من محفظة البنوك، خاصة وانه مع تدني نسب الاشغال في تلك الابراج بشكل ملحوظ وتراجع قيم الايجارات نتج عن ذلك تراجع في القيم السوقية للعقارات، وهو الأمر الذي يؤكد اننا في صدد جولة جديدة من أخذ مخصصات اضافية للمجمعات والأبراج التجارية المرهونة لدى البنوك، مشيرا الى ان الفترة المقبلة وفي حال استمرار الوضع الحالي لنسب الاشغال ستضطر بعض الابراج الى التأجيربسعر 4 دنانير للمتر المربع.
وبين العثمان ان العقارات التجارية خارج العاصمة لا تزال قوية وتحافظ على نسب عالية جدا من الاشغال، لا سيما في حولي والسالمية والفروانية والفحيحيل،اما الازمة التي تعاني منها العقارات التجارية داخل العاصمة فانما نتجت عن تأخرحلم تحول الكويت الى مركز مالي وتجاري واقتصادي، مؤكدا ان تلك الابراج احيت العاصمة وباتت تشكل مظهرا متألقا يشرف البلاد.

وتطرق العثمان الى مدى استفادة البنوك من المحفظة المليارية التي تم الاعلان عنها، مؤكدا انها جاءت كطوق النجاة لكل البنوك المحلية، ولكن كان يفترض على بيت التمويل كونه احد المستفيدين من تلك المحفظة ان يكون دوره اكثر حيادية،وان يتم اسناد تلك المحفظة الى شركة عقارية او لجنة تضم عددا من خبراء العقار،وتحييد جميع البنوك عن آلية البيع والشراء، بما يحقق العدالة والشفافية وتقديم الدعم الحقيقي للسوق.
وتساءل العثمان عن عمولات الدلالة للصفقات التي ستتم، وهل سيكون هناك عدالة في الطرح لصالح جميع السماسرة لعرض ما لديهم من عقارات معروضة للبيع، وما دور السماسرة في تلك الصفقات، وفي حال ما كانت العقارات مرهونة لدى البنوك، وخصوصا بيت التمويل فلمن ستدفع عمولة السمسرة؟
وأكد العثمان انه من اجل انجاح تلك المبادرة وغيرها من المبادرات لابد من التركيز على معايير العدالة والشفافية، خاصة وان اي دعم للاقتصاد معرض للتعثر في حال انعدام العدالة والشفافية، وسوء الادارة، لا سيما ان مثل هذا الدعم المادي للسوق يأتي على جرعات فإذا تعثرت الجرعة الأولى واصابها الشبهات ستتعثر باقي الدفعات لا محال.


السوق يشهد الآن زيادة للثقة في العقارات الاستثمارية


تطرق عدنان العثمان الى أسباب ارتفاع نشاط العقارات الاستثمارية خلال الفترة الحالية التي يعود أبرزها الى تراجع الفوائد المصرفية والتي لم تترك مجالا لأصحاب السيولة الا شراء العقارات، فنرى كذلك أن الشركات التي خرجت من الأزمة ونجحت في بيع أصولها واستثماراتها الخارجية وبات لديها سيولة لا تجد سبيلا لتوظيف هذه السيولة الا في العقارات الاستثمارية التي تحقق عوائد صافية ما بين 7 و8 في المائة وهو يعتبر عائدا جيدا مع نسب مخاطر متدنية.
وأشار العثمان الى أن هناك عوامل أخرى ساهمت في زيادة ثقة المستثمرين بقطاع العقارات الاستثمارية وهي عمليات تنفيذ مشاريع خطة التنمية من مستشفيات ومدن سكنية جديدة ومصاف ومحطات للكهرباء، والتي تحتاج جميعها الى أياد عاملة وافدةوالتي بدورها تحتاج للسكن في العقارات الاستثمارية وهو الأمر الذي زاد من الطلب على اشغال الوحدات الاستثمارية (الشقق).


زيادة نسب البناء في «الاستثماري» تنهي 90%من المخالفات

 

لفت عدنان العثمان إلى انتشار ظاهرة البناء الاستثماري المخالف لقانون البناء، مؤكدا أن البلدية هي من صنعت هذا المخالف، لا سيما مع نقص رقابتها من جهة،وتشدد قوانينها التي لا تتماشى مع متطلبات السوق من جهة أخرى، مشيرا إلى أن الحل الآن في ظل تفاقم نسب المخالفات إلى نحو 80 في المائة من المباني الاستثمارية هوتغيير نظام البناء وزيادة نسب البناء، خاصة أن أغلب المخالفات تكمن في ضم مساحات إلى مساحة البناء في المبنى أو تقسيمات داخلية.
وأكد العثمان أن رفع نسبة البناء من 250 إلى 300 في المائة، إنما يصحح أوضاع %90 من البنايات المخالفة لقانون البناء وينهي مخالفتها له، معربا عن أسفه لتدخل قانون البناء المعني بالقطاع الاستثماري في التقسيمات الداخلية للشقق، وتركه لآليات تنظم الأهم وهو توافر مواقف سيارات تكفي لكل الوحدات، وإظهار المباني بواجهات جميلة بدلا من الواجهات القبيحة التي امتلأت بها شوارع مختلف المناطق الاستثمارية، خاصة أن المالك هو من يتحمل الخسارة في حال عدم رغبة المستأجرين في الاستئجار، وهي تعتبر ضمن مخاطر الاستثمار، مستشهدا بالاستوديوهات والشقق في عدد من الدول المتقدمة مثال بريطانيا واليابان وغيرها، التي يبلغ فيها مقياس الغرفة إلى نحو مترين في مترين، حيث يترك المشرع الأمر للعرض والطلب في السوق.
وتطرق العثمان إلى نوعية أخرى من المخالفات، وهي تشييد أدوار من دون ترخيص، والتي لا بد من أن تتشدد البلدية في التعامل معها وإزالتها كونها تشكل خطرا حقيقيا على أرواح المستأجرين.
 
زيادة كلفة البناء رفعت الطلب على البنايات الجاهزة
 
أكد عدنان العثمان ارتفاع الطلب على البنايات الاستثمارية الجاهزة مقارنة مع الطلب على شراء الأراضي الاستثمارية، لا سيما بسبب ارتفاع كلفة البناء التي شهدت زيادة في كلفة الأيدي العاملة التي يعاني السوق حاليا من نقص شديد فيها،نتيجة لترحيل نسبة كبيرة من العمالة السائبة، إلى جانب تشديد شروط استقدام العمالة، وبالتالي ارتفع أجر المقاولين، إلى جانب ذلك ساهم ارتفاع أسعار النفط عالميا في رفع أسعار المواد الخام المستخدمة في البناء، علاوة على ارتفاع أسعارالأراضي الفضاء، وتشديد قوانين البلدية التي لا تتماشى مع متطلبات السوق، الأمرالذي يجعل العائد غير مجز للمستثمر، الذي يقبل على بناء الاستثماري في ظل هذه الظروف مجتمعة.
 

 

عدد الزائرين:

151 زائر، ولايوجد أعضاء داخل الموقع

تغيير اللغة

arenfrdeestr